实探宝安限价“新地”，未来这里还会出现“王炸”新房吗？

深圳2022年第二轮土拍将在8月4日进行。作为国内楼市风向标之一的深圳，土地市场的表现备受关注。对，全国关注的那种。

如果看了此批次供地的最高限价，会感受到本轮土拍很明显是提高销售限价给开发商让利。

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已有部分网友大呼：今年第二轮土拍限价地块涨价了！

据悉，本次16宗宅地集中供应中，房价最高3宗地分别是：前海宗地，限价10.7万/㎡，宝中就占了两块地，均限价8.86万/㎡。

长期以来前海住宅供应就偏少，所以该片区热度一直不低。

前海T102-0410宗地的位置不错，靠近5号线前湾站和前湾公园站，周边有、、、等即将入市新盘。

同样的，市政配套齐全、居住环境适宜、加之规划发展与前海“并肩同行”的宝中，本轮土拍也把这波热度辐射到此区域。

据悉，上一次宝中有新盘入市，还要追溯到2020年年中，当时都市茗荟一期推出了69套房源，就吸引了285批客户参与摇号。

目前，宝中待售新房还有、、，这几个“神盘”依旧淡定，不知道本轮拍地会不会“刺激”他们加快入市节奏？本轮两个地块集中出让，未来宝中的新房选择只会更多，“捂”的久只会失去更多购房者关注。

从地理位置看，新安街道两大宗地（A003-0434宗地+A001-0212宗地）分别靠近新安中学第一集团实验中学（初中部）和海韵学校，均为一路之隔。

按照宝安大学区政策，近水楼台先得月，业主的小孩入读不算太难（学区划分以教育局当年公布为准）。

本篇区域踩盘，天猫好房测评师一探宝中、尖岗山的地块进度和周边配套，给计划置业宝安的你提供买房参考。

01

新安街道A003-0434宗地

限价：8.86万/㎡

进度：2022年8月4日10点集中出让

宝安中心的整个城市面貌比较新，前海、宝安中心等都是通过填海而来，填海区是土地价值最高的地区。还有地铁1\5\11号线串联，通勤、购物、休闲非常便捷。

作为前海重要组成部分的宝安中心区，片区以纯粹住宅区为主，文娱、市政、商业综合体等整齐划片。宝安区政府、壹方城商业综合体、海滨广场、宝安体育中心等都集中在1公里范围内。

图：来源深圳土地矿业权交易平台

新安街道A003-0434宗地位于宝安中心区幸福海岸西北侧，宝源南路与玉律路交汇处。该宗地对比周边的二手房价格，依然有一定的限价红利。

建成后商品房毛坯限价8.86万/㎡，若加上装修5000元/㎡，预计均价为9.36万/㎡。周边深业新岸线、幸福海岸二手指导价为8.84万/㎡，但是放售套数不多，实际成交价格也比指导价高。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

天猫好房测评师观察发现，目前该空地暂且作为宝安妇幼保健院的临时停车场，且被幸福海岸呈“L”包围；隔路是海裕居民委员会社区、新安中学（集团）第一实验学校、宝安妇幼保健院，日常就医方便，小孩读书也相对便利。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

周边居住氛围好，买菜购物可以去往华润万家商超和福中福菜市场，距离均在1公里范围内。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄周边商业

不过该宗地占地面积不足1万㎡，比较“迷你”，住宅用地比较受限。

后期开发商可能无法建设花园社区，预计只能建设高密度的住宅，对比周边成熟二手社区，新房居住条件想来一般。

2021年11月25日第三批集中供地鸿荣源拿下的，限价为8.55万元/㎡。

而2021年鸿荣源那块地更好，对比A003-0434宗地还少了3100元/㎡，鸿荣源A004-0175现阶段已开工。

02

新安街道A001-0212宗地

限价：8.86万/㎡

进度：2022年8月4日10点集中出让

宝安新安街道A001-0212宗地限价与A003-0434宗地一样，同样是8.86万/㎡，但此地块面积相对较大，对面也是一所学校——海韵学校。

海韵学校属公办九年一贯制艺术教育特色学校，据悉，小学和初中是共享学区，附近次新住宅多，实际居住人口众多，录取积分在宝安区较高，属于宝中上初中难度大的地段。

图：来源深圳土地矿业权交易平台

承接了南山、福田高新产业购房者的置业需求，相对的优质生源也在逐渐西移，所以近几年宝安几大初中（宝安中学、海韵学校、新安中学第一集团实验中学（初中部）等）中考成绩也是非常亮眼。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄海韵学校

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

2022.7.12天猫好房测评师拍摄

天猫好房测评师实地踩盘发现，该宗地靠近沿江高速，对面就是东莞长安镇，来往的泥头车较多，飞机航线途径该片区，预计未来会有噪音影响。

不过相对的，未来建设的高层可以看到前海的海景，景观还是出色的。

宝中不乏纯住宅社区，城市面貌也比较新。

如果宝安中心区以新安六路为界分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区，两个片区内的土地已趋于饱和，后期优质的地块供应只会越来越少。

看完宝中，再来看看新房均价同样破9万+的尖岗山住宅区，这个片区适合追求生活品质的购房者。

03

限价：8.33万/㎡

进度：售楼处、样板间已开；项目临近封顶

2022.7.12天猫好房测评师拍摄

凤鸣水岸花园位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，周边的山水资源高达623公顷，超76%森林覆盖率，绿色山水园林围绕。

距铁岗水库约1.4公里，青山绿水环绕，生态环境优越。

2022.7.12天猫好房测评师拍摄

2022.7.12天猫好房测评师拍摄

价格方面，和一街之隔的万科都会四季不会有太大相差，最终多出的价格是加了装修费。另外，尖岗山已售罄的新房整体均价约9万/㎡。

天猫好房测评师根据周边楼盘、配套综合分析，如果按凤鸣水岸花园限价约8.33万/㎡，总价范围估计在600万-1100万元左右。

项目周边的二手房基本都是豪宅。主要有中海九号公馆、招商华侨城曦城、新世界名携等。

以招商华侨城曦城为例，该小区目前二手指导价为6.1万/㎡，独栋别墅的指导价则在8万/㎡。

综合来讲，总价700万左右上车凤鸣水岸的75㎡3房，性价比还是可以。

和凤鸣水岸的豪宅价对比，周边500米范围内无商业、距离地铁远、生活不便利、文娱配套设备也欠缺的“尴尬”配置，多少还是令购房者纠结的。

不过项目主打的亮点还是低密度、舒适静谧的居住环境。周边人口较少，远离城区车水马龙喧嚣，相对合适有车的改善家庭。

04

限价：8.33万/㎡

进度：地基阶段

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

2022.7.12天猫好房测评师拍摄地块

尖岗山A012-0112地块定名万科未来之光，目前在地基阶段。位于西乡街道尖岗山大道与卧龙四路交会处。规划用地面积9.8万平方米，总建筑面积21.6万平方米（其中，住宅19.1万平方米、商业1.1万平方米）。

据销售反馈，7月23日将在万科都会四季开临时展厅，首次开盘推726套，最小建面约73㎡3房、80-115㎡3-4房，90%都是90㎡以上的户型。

项目共有4栋住宅产品，其中一栋、二栋为可售商品房，三栋、四栋为只租不售人才房，机动车位750个，容积率3.2，2梯6户，按照计划，项目将在2024年交楼。

天猫好房测评师7月13日踩盘发现项目目前仍在地基阶段，紧靠曦城南区，周边小道往来泥头车多。

据悉，该项目由深圳万科第五园房地产有限公司、深圳市人才安居集团有限公司以70.51亿并配建2.6万平方米保障性租赁住房竞得，主要是打造高品质综合商住区。

图：来源深圳土地矿业权交易平台

项目周边配套相对缺乏，最近的地铁为5号线兴东站，距离很远，直线距离约为2.5公里左右；缺乏大型商业配套，距离项目最近中洲πmall，开车大约需13分钟。

如果你对万科未来之光感兴趣，想了解项目进度，建议开车导航曦城南区-广泰路，此外天猫好房测评师踩盘期间，发现蚊虫较多，可携带防叮咬驱蚊药。

整体来看，宝安尖岗山不如福田老牌豪宅香蜜湖片区有名，更没有前海、南山粤海街道华润城那种蓬勃的“新贵”范，目前待售新房即将推出、地块也都在如火如荼地建设，不知这里的新房市场未来会将如何？

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宝安：

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龙华：

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罗湖/盐田/大鹏:

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